住宅ローン借り換え で 損しないための全知識と具体的な進め方

1. はじめに：あなたの「 住宅ローン借り換え 」は今がベストタイミング？

2. 住宅ローンの借り換えの基本：仕組みと「金利変更」との違い

住宅ローンの借り換えとは、今借りているローンを新しいローンで返し、別の金融機関と新たに契約を結び直すことです。

主な目的は、低金利のローンに乗り換えることで、毎月の返済額を減らす、または最終的な総支払額を大幅に抑えることです。金利やプランを見直すことで、今のあなたの状況にぴったりの住宅ローンに切り替えられるんです。

2-1. 「借り換え」と「金利変更」はどう違う？

項目	借り換え	金利変更（条件変更）
契約相手	別の金融機関	同じ金融機関
変更内容	金利、手数料、サービス内容、保証会社などすべて	金利タイプ（変動→固定など）、返済期間など
手続き/審査	新規契約のため再度審査が必要	銀行内の手続きのみ（審査は比較的簡易）
費用	事務手数料、保証料、登記費用など諸費用が高額	事務手数料のみ（比較的安価）

借り換えは「新しいお付き合い」です。新しい銀行と新しく契約を結ぶため、再び厳格な審査が必要になります。

3. 借り換えの3大メリット：数百万円の節約効果

なぜ、多くの人が「面倒でもローンの見直しをよう」と考えるのでしょうか？それは、お金が減るだけじゃない、たくさんのメリットがあるからです。

3-1. 【最大の効果】毎月の返済額を大幅に削減できる

借り換えのメリットで一番わかりやすいのが、月々の返済額が減少することです。これによって、日々の生活にゆとりが生まれます。

【具体的なシミュレーション：282万円の節約効果】

項目	変更前（現在のローン）	変更後（借り換え後のローン）
ローン残高	2,000万円	2,000万円
残りの返済期間	25年	25年
適用金利	2.0%	1.0%
毎月返済額	約84,700円	約75,300円

この場合、毎月なんと約9,400円も節約できます。

• 年間節約額：約11万2,800円
• 25年間の総利息削減額：約282万円

この浮いたお金で、家族旅行、教育費、老後の資金準備など、選択肢が大きく広がりますよね。

3-2. 総支払額をグッと減らし「本当の損益分岐点」を超える

毎月の返済額が減るだけでなく、ローンを払い終えるまでの総支払利息額も、驚くほど減らせるんです。特に、以下の3つの条件を満たす人ほど、借り換えの効果は大きくなります。

3-3.金利タイプや返済期間を「今の生活」に合わせ直せる

借り換えは、単に金利を下げるだけじゃない、ローン全体をあなたに合わせるチャンスでもあります。今の生活や将来の展望に合わせて、プランを見直してみましょう。

• 金利タイプ変更： 将来の金利上昇が心配なら、「変動金利」から「全期間固定金利」に変更し、安心を確保。逆に金利低下を期待するなら「固定」から「変動」へ。
• 返済期間見直し： 早期完済を目指し期間を短縮（総利息がさらに減少）するか、毎月負担を減らすために期間を延長（利息は増える点に注意）するかを選択できます。

4. 借り換えで「損」をしないための3つの注意点

ローンの見直しは良いことばかりじゃありません。事前に知っておかないと、かえって損をしてしまうこともあるんです。この3つの注意点をしっかり押さえておきましょう。

4-1. 【最重要】借り換えには高額な初期費用（諸費用）がかかる

借り換えは、新しいローンを組むこと。だから、新しい契約にかかる手数料などの諸費用が発生します。これを考えずに乗り換えると、「あれ？思ったより得しなかったな…」ということになりかねません。

費用の種類	金額の目安	備考
事務手数料	借入額の1.0〜2.2%程度	銀行に支払う費用
繰り上げ返済手数料	数千円〜数万円	現在の銀行に支払う費用
登記費用	数十万円（物件による）	司法書士報酬＋税金（抵当権設定・抹消）
印紙税	契約書に貼る税金	借入額に応じて変動
保証料	0円〜数十万円	銀行による（保証料型は事務手数料が安い傾向）

【損益分岐点の計算式】 借り換えで得する金額 ＝ 総利息削減額 – 諸費用合計

👆この計算式でプラスになる場合にのみ、借り換えを実行すべきです。

4-2.再度、銀行の審査に通らない可能性もある

新しいローンを組むためには、また銀行の審査を受けなければなりません。もし、今の収入が減ってしまったり、健康状態が変わってしまったりした場合は、審査に通らない可能性もゼロではありません。

• 審査でチェックされること:
  • 収入の安定性: 勤続年数や働き方。
  • 返済能力: 今の借金がどれくらいあるかなど。
  • 健康状態: 病気などで「団体信用生命保険（団信）」に入れないと、借り換えが難しくなることがあります。

4-3. 手続きが煩雑で時間と手間がかかる

住宅ローン借り換え は、現在のローン完済と新しいローンの契約を同時に行うため、複数の金融機関とのやり取りや多くの書類提出が必要です。したがって、完了まで2〜3ヶ月程度の期間を見込む必要があります。

5. 借り換えを成功させるための具体的な進め方

借り換えは、計画的に進めることが成功への一番の近道です。この3ステップに沿って、一歩ずつ進めていきましょう。

ステップ1：現状の正確な把握と「複数の銀行」での情報収集

まずは、ご自身の住宅ローンの現状（ローンの残高、金利、残りの期間）を正確に把握します。そして複数の金融機関（ネット銀行含む）の金利と手数料を徹底的に比較します。

金利の数字だけでなく、事務手数料や保証料も含めた「総費用」で比べましょう。インターネットの一括シミュレーションサービスを利用するのが最も効率的です。

ステップ2：「純粋な利益」を出すためのシミュレーション

ステップ1で絞り込んだ銀行で、借り換え後の純粋な利益を計算します。

【シミュレーションの具体例】

この「純粋な利益」が十分にあると判断できたら、仮審査に進みます。

ステップ3：仮審査から融資実行までの手続き

手続きのステップ	必要な書類の例	主な手続き場所
1. 仮審査	本人確認書類、収入証明書類（源泉徴収票など）	借り換え先の金融機関のWebサイト/店頭
2. 本審査	住民票、印鑑証明書、物件の登記簿謄本、売買契約書	借り換え先の金融機関のWebサイト/店頭
3. 契約	金銭消費貸借契約書、実印、印鑑証明書	借り換え先の金融機関の窓口、または自宅（郵送）
4. 登記	関係書類一式	司法書士の事務所に委任
5. 融資実行・完済	現在のローンの完済書類	借り換え先の金融機関、現在の金融機関

登記手続きは、通常、金融機関が手配する司法書士に任せます。書類の有効期限（住民票・印鑑証明書は発行後3ヶ月以内など）に注意してください。

6. まとめ： 住宅ローン借り換え はまず無料シミュレーションから

住宅ローン借り換え は、金利差1.0%以上、残高1,000万円以上、期間10年以上の3つの条件が揃うと、数百万円単位の大きな経済的メリットがあります。

「面倒くさい」という気持ちで、将来のゆとりを諦めないでください。まずはオンラインの無料シミュレーションで、あなたの得する金額を把握することから、ローンの見直しの第一歩を踏み出しましょう

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【削減事例】平均削減額は約200万円

• J様（ローン残高2,300万円）：500万円削減
• D様（ローン残高6,200万円）：1,200万円削減

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参考：公的機関の住宅ローン情報

• https://www.jhf.go.jp/loan/yokuaru/karikae.html　住宅金融支援機構｜住宅ローンの借り換えについて
• https://www.zenginkyo.or.jp/loan/juken/index.html一般社団法人 全国銀行協会｜住宅ローン関連情報